大众彩票224224onm|万科商业揭开资本化图谋

概要：万科进占商业地产，并非只为商业而商业，目的产卵其资产证券化的管理模式，一旦模式成熟期，就可以统合资源，运营其他发展商持有人的优质项目。这也与万科目前定位的城市综合设施服务商并行不悖。

【地产中国网独家报道】2013年11月27日，强大北风卷着寒气，将京城逼入秋末以来最冷天。大风火光中，坐落于昌平区南环路附近的金隅万科广场上，人头攒动，鼓声阵阵，狮子跳起，这是万科为该项目购物中心月对外试营业举办盛大启动仪式。历时两年紧锣密鼓的建设，金隅万科广场再一揭露谜样的面纱，并更有众多同行及媒体的围观。

之所以倍受注目，是因为这是住宅市场的标杆万科打造出的首个广场系由项目，它的优劣，也有可能要求着万科进占商业地产的胜败。万科副总裁、北京万科总经理毛大庆现场致词行业领跑者万科重新加入商战，且有目前的战绩，实属来之不易。2010年，在史上最严厉的调控来袭之后，传统做到住宅的房企，还包括万科的劲敌保利地产在内，争相进占商业地产；而此时，万科内部关于进不进商业尚能在纠葛之中，最后以总裁郁亮为代表的新派压过以董事长王石为代表的保守派，并开始试水商业。万科副总裁、北京万科总经理毛大庆称之为，这是集团的第一个购物中心，它的开业，意义非凡。

不可否认，随着广场系头炮的开响，颂扬着万科商业地产的三大产品线至此成型。那么，费尽周折，在商业地产泡沫隐现之际，万科抢食这块大蛋糕的背后到底背后着什么谋图？旗舰能否沦为标杆？我可以认同，论建筑水平，金隅万科广场不出北京有数的购物中心的平均线以下。毛大庆对其一手打造出的购物中心信心十足，而在万科内部，亦将该项目视作旗舰。

据理解，该购物中心总建筑面积为14万平方米，此次试营业之后，将在圣诞节月营业。为了打导致万科商业地产的标杆项目，毛大庆统合了还包括美国EEK、伍兹贝格等世界一流规划院、建筑设计机构，以期构建建筑品质、商业业态的高品质。而其商业运营能力否获得接纳，将逐步由市场展开检验。

为了将商业地产运作风险降至低于，万科自由选择了首度在一线城市布局。我们的大型商业现在更加多集中于在北京、深圳、上海等资源较好的城市。毛大庆称之为：总部负责管理更好的是制订标准、明确提出拒绝和精确定位，明确细节则由一线公司根据实际情况自己展开管理。

金隅万科广场之所以被订为万科商业的试金石，它的顺利与否对其未来项目都有不可忽视的影响。毛大庆透漏，目前，万科在北京享有5个商用物业项目，总投资额逾百亿，其中持有人型物业面积大约为50万平米，预计未来每年将开业一个。尽管万科信誓旦旦进占商业地产，但在业内人士显然，目前，万科的商业地产模式仍正处于初级阶段，即能卖的都变卖，以此重复使用的现金流来养商。

毛大庆亦坦言，目前，在北京，万科的住宅和商业比例是8:2，但我所说的80%是销售型物业，还包括新建住宅产品、写字楼和商铺等可售型产品，而20%的商业部分则是归属于万科自己运营的持有人型物业。业内分析人士认为，以低周转为策略的万科，如果其商业持有人量多达20%，不会对其现金流导致一定的压力。毛大庆称之为，万科的住宅项目从拿地到销售仅有为6-8个月，之后就能看到现钱；而商业地产项目培育期则是在开业后的6-8个月，这就意味著金隅万科广场在两年半之后才能重复使用少量的现金。

不仅如此，尽管万科特别强调该购物中心的体验感觉，但与目前最先进设备的购物中心比起，还有一定的差距。现在，大家都在做主题体验，比如以主题乐园、海洋乐园等，这样的体验更加有感觉。上述分析人士称之为：而万科这一购物中心与传统的购物中心没多大区别，仅次于的区别就是在业态用料上有所差异。

因此，能否沦为标杆项目，还须要市场的检验。

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